住房绿皮书明年住房市场调整趋向软着陆

新华08北京12月9日电 12月9日，由中国社会科学院主办的“《住房绿皮书》发布会暨年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议正式对外发布住房绿皮书《中国住房发展报告（）》。《住房绿皮书》分析了2011年以来我国住房市场运行状况，预测了2012年我国住房市场的发展趋势及所面临的主要挑战，提出了促进我国住房市场健康发展的政策建议。

2012年住房市场调整趋向“软着陆”

2011年房地产市场调控取得明显成效，2012年是房地产调控的关键之年。根据《住房绿皮书》对2012年房地产市场的总体预测，在不出现重大外部因素冲击的情况下，只要政策得当，住房市场的调整将趋向“软着陆”。

2012年我国经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足，城市化依然将稳步推进，区域差异较为明显。同时全球经济增速也会回落，全球住房市场复苏将延后，分化进一步加剧。

在如此形势之下，明年的房地产或现审慎放松，土地市场会延续降温趋势，成交或有轻微反弹。商品住房投资或会随之逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待。但保障房投资会稳定增长。

《住房绿皮书》的观点是，明年的政策力度将持续收紧并作适度微调，开发商或降价、打折促销，购房者的预期也会发生分化，住房销售总体下滑，但下降速度不快。住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。

住房市场健康发展仍面临严峻挑战

《住房绿皮书》的观点认为，当前住房市场还存在一些影响其稳健发展的问题，这些问题涉及多个领域，如宏观经济、城市化、房地产企业、需求主体、金融、市场、监管等多个方面。

我国宏观经济形势，目前表现为需求拉动能力下降，通货膨胀压力犹存。城市化方面的问题则是质量亟待提高，资源环境压力加重。房地产企业目前的发展模式也亟须转型升级，社会又一次成为其战略命题。住房需求主体的心理还不够理性，“夹心层”的住房需求仍是难题。

在住房金融方面，房地产的依赖度过大，信用风险增加，差别信贷政策较为缺乏，保障房融资渠道尚需拓宽。

在住房市场和土地市场方面，调控效果尚不稳固，政策缺乏地区差异性。住房市场面临报复性反弹和“硬着陆”两大风险。供需结构、租售市场结构、区域市场结构存在失衡现象。行政、金融、财税和土地四个调控政策还需要加强，尤其是土地制度有待完善。

市场监管的效率还需要提高，还需明确。目前着力推进的保障性住房制度有待深化，目标与实际错位现象需要用监管制度进行纠正。

2012年要继续坚持从严调控并着力探索实施康居工程

《住房绿皮书》指出，2012年的调控将继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，但由于市场各方对调控政策反应敏感，中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。

社科院专家建议，2012年房地产市场调控应坚持“持续、稳定、差别、灵活”的原则，着眼于“回归理性，健康发展”的调控目标。在价格上腾讯，房价过高的城市价格下降，一般的城市平稳。在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升。在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步增加。争取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的主要任务。

《住房绿皮书》还特别指出，要采取四项措施实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的目标。

第一，继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。2012年，应进一步完善住房投资、投机税收和信贷抑制政策，完善保障性住房的供给和消费，继续实施优惠的税收和信贷政策。建立发布会制度，相关部委通过发言人对住房市场的各种误解和传言进行及时澄清，使各市场对外部冲击做出及时的回应。各地应当制定更加准确、合理的住房调控目标，公示执行结果，兑现问责制规定的调控绩效奖惩承诺。

第二，建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案，避免市场“硬着陆”。具体政策工具实施顺序是:首先，在房价出现较大程度的下滑时，结合“康居工程”的探索，恢复和增加普通商品房的金融和税收优惠政策；其次，当出现更大速度的下滑时，采取放松首付、下调利率等手段的金融政策，减缓下跌改变预期；最后，当出现很大速度的下滑时，允许在限购的具体条件上做谨慎放松，但要实行上级主管部门申报制度。同时，针对房价下降可能会导致的退房、闹事等突发性的群体性纠纷、事件和刑事犯罪做出及时处理和应对。

第三，着力探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房，带动经济增长。在继续按既定计划实施安居工程，继续增加政府的保障房财政投入，继续探索保障房融资的基础上，2012年要重点探索实施“康居工程”，重新界定普通商品房的标准，界定中等收入家庭资格，采取定向申请的办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。并培育住房租赁市场，建立承租者保护制度，建立对出租者的优惠制度，允许小产权房出租。

第四，着手研究和实施深化住房制度的综合配套改革，建立促进房地产市场健康均衡发展的长效机制。货币政策应避免过度紧缩，增强财政政策对收入分配的调节作用，扩大消费需求。要促进产业优化，提高城市化质量。要强化房地产企业风险，优化专业服务质量。增强政策区域差异性并依纪依法追究有关人员。，上升房地产政策到社会政策层面，合理引导住房消费，健全保障体系。创新住房金融产品，完善市场体系，探索保障房融资机制，建立保障性住房建设长期机制，拓展资金来源渠道。突出房地产市场信用监管，加强住房租赁管理，完善租赁登记。健全土地法制，力求地价稳定。