解剖南海新区价值之房地产市场四.蹭飞

解剖南海新区价值之房地产市场（四）

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正文共1030字

总结一下南海新区房地产发展变化。

1、客户群体改变

前几期已经讲过，09年到13年的开发初期，得益于两三千的价格优势，客群以因为下岗和环境问题迁移的东北人群为主；13年后配套升级，房价随之上涨到了4五千，客群转向了省内的滨州、淄博、济南等地，南海地产的度假和投资功能显现；16年之后在棚改、消费升级推动旅居地产发展、全国范围的三四线购房大潮的推动下，房价直涨均价超过8000元/平，在这种情况下，受众客群完全改变，外销客群转向京津翼都市圈为主。

2、户型改变

因此买主将继续等待价格的下跌。同时南海新区在13年前开发早期的户型面积在100平以上；13年后房价上涨，度假和投资需求凸显，面积变成七八十平为主；2016年之后南海新区房价又跃上一个新台阶，接近1万，房价直接影响到户型，2018年开发商们推出的户型五六十平的占到三分之一左右，一百平以上的已非常少了，而且小户型的销售速度也超过大户型。

3、开发区域转变

之前南海新区的房产开发一直集中在旅游度假区，且是成片住宅项目，出现从海岸线向内地热度递减的态势，经过近十年的开发，旅游度假区能享有优良海景资源的区域基本已开发终了，2018年下半年，南海新区拍卖的商住土地主要就集中在了综合商务区的沿海区域（旅游度假区的蓝海区域因为处于开发成熟区域，又享有蓝湖环境资源优势也是开发的热点区域，但可开发的面积相对有限）。

除了传统的海景房优势，从图中还可以看出，综合商务区的计划是以红色和黄色为主，黄色是居住用地，红色是产业用地，简而言之就是住宅和写字楼。新拍卖土地周边主要是产业用地，这片写字楼发展起来就会带来大量的就业岗位，市场最终是由供需关系决定的，在此就业的人群有就近居住的需求，无论是购房还是租房对这一片房产市场都是巨大支持，对房价和租金也是一大保障。

综合商务区底部红色区域北面紧临着的褐色区域是商住混合用地，通俗的说就是商住公寓，这块区域的面积还相当大，这意味着它会分走一部分居住需求，这会抑制此地住宅的升级空间。

上图中花朵区域（现代路南、香水河东）是近期出让的19宗商住用地所在地，绿叶区域（现代路南、香水河东）是15宗商住用地，若是投资，待产业发展起来，一定能带动房价，但这里面也有很大的不确定因素，即，对政府计划的落实情况依赖很大，这是我们无法把控的。

4、楼市升级

房价的提升完全改变了客户群体，现在的购房者对房子各方面的要求更高。2018下半年，南海新区房产调控，成交量大幅下滑，购房群体也更加理智，此外雅居乐等品牌开发商进入，市场竞争更加剧烈。这些都决定了开发商必须改变，没有雅居乐体育产业嫁接地产的资本，也必须寻求其他产业融会（例如物业、酒店、文旅等等）深耕本区域，既建房子又做服务，更加保护好自己的知名度。

南海楼市经过2017年和2018年上半年的大涨，房价已超过客户档次，购买力也严重透支，接下来会是一个沉淀调整期，是南海发展的第二个十年，主要发展生产+生活的产城一体化（第一个十年主要发展生态+学习+一线海景房），政府将重心放在了产业方面，这才是对楼市发展最大的支持。

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