管理为什么中国人还是喜欢去澳洲买房

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澳大利亚的房地产市场需要亚洲投资者的参与来保持旺盛的活力，而反过来，亚洲投资者也喜欢澳大利亚的房地产WTO裁定中国稀土等资源出口政策违规。对亚洲投资者来说，澳大利亚是法治的避风港。同时，澳大利亚的房地产也带来了可观的资本增值、可靠的收益，而且这里还有拥有双重国籍的便利。

在商业地产领域，澳大利亚今年的收益率在6%左右，处于历史最低水平。但对许多机构投资者来说，这仍然非常具有吸引力，因为相比而言债券市场表现更差。离岸投资者占商业地产交易数量的40%左右，中国投资者占了其中的12%。正如西太平洋银行房地产市场主管弗兰克·艾伦(FrankAllen)所言，较低的债务成本推动了资本回报率的上涨，因此总回报率达到了两位数，约为1 %或14%。

来自香港、新加坡和马来西亚的未上市私人基金的投资者对澳洲的写字楼市场兴趣浓厚，因为悉尼和墨尔本的写字楼目前处于全球顶级梯队。另外，他们对这里的购物中心、酒店和工业地产等也很有投资意愿。虽然商业地产不会有政治和监管风险，但平民主义政治偶尔会在住宅市场上抬头，呼吁对外国投资者采取更加严格的限制并且征收更高的税费，但数据显示，这些措施在很大程度上被视为象征性的，而投资者迄今并未止步。

在住宅市场方面，在不久前，新西兰80后总理Jacinda Ardern决定对外国人禁售现有住宅，而澳大利亚已经实施这一政策几十年了，也并没有能阻止资金从亚洲流入澳大利亚房地产市场。中国在澳大利亚的房地产投资总额从2008 /2009年的10亿澳元(约合7.52亿美元)上升到2015 / 16年的 20亿澳元(2410亿美元)。根据投资银行瑞士信贷(Credit Suisse)的数据，今年9月在新南威尔士州建造的新住宅中，超过四分之一是外国人购买的，中国买家占到所有外国投资者的90%。澳新银行(ANZ Bank)估计，2015 / 16年，外国投资者在澳大利亚购买了 .5万至6万套住房，占所有房地产交易的7%到1 %。总而言之，该行估计外国人拥有多达40万套澳大利亚房屋。

迄今为止，风险一直存在于投资者方面，尤其中国出台了外汇资金管制措施。房地产公司Cushman Wakefield和Real Capital Analytics的一份报告显示，尽管中国内地第三季度的海外房地产投资总额下降了51%，至25亿美元，但澳大利亚还是以7.8 亿美元的价格跃升为首选投资目的地。报告称，即使中国投资放缓，新加坡、香港和马来西亚对澳大利亚也很感兴趣。

澳大利亚市场目前面临的一个风险是，新建公寓大楼的违约率很高。人们担心，中国的资本限制和高负债水平可能会引发一场违约潮，对当地开发商来说将是灾难性的。这对过度建设的布里斯班市场产生了影响，瑞银估计，有五分之一的外国买家未能解决这一问题。但是虽然布里斯班的价格正在走软，而悉尼和墨尔本等其他更强劲的市场上违约问题尚未出现。

另外，对澳大利亚来说，当地人的住房负担能力是一个日益敏感的政治问题。

有坊间传闻称，首次购房者被挤出市场是因为外国投资者推动了房价上涨。因此，7月份维多利亚州和新南威尔士州将海外买家的印花税和附加费提高到了7%和8%，分别上升了 %和4%。相比加拿大温哥华征收的15%的税，这个税费并不算高。以一套典型的悉尼公寓价值75万澳元(合56.5万美元)来计算，这一增幅相当于只是增加了 万澳元(合22,584美元)的印花税，所以预计不会对外国买家成为一个重要的威慑因素。

联邦政府还对购买住宅物业的外国业主征收了另一项年度费用，即空置税，并在至少有50套住房的新建多层开发项目上将外资所有权限制在50%。同时还有一些压力要求禁止外国学生在澳大利亚买房。作为临时居民，学生们能够购买到非居民买不到的现有住房，而且有人声称，包括中国在内的海外家庭已经发现了这个漏洞，并且在利用这个漏洞。澳洲行业退休金协会(ISA)最近呼吁禁止外国学生购买住房，认为他们正在推高关键市场的价格，并破坏当地买家的负担能力。ISA报告说，尽管外国投资流入建造新公寓是受欢迎的，但购买现有房产往往只会恶化理想居住地区已经过热的房地产市场。但对住宅物业的外国所有权规定的任何改变仍有可能处于边缘，而且不太可能使监管风险成为潜在投资者的主要威慑。

更令人担忧的是澳大利亚人持有的高水平的住房债务，一些专家认为这是一个即将破灭的泡沫。但随着人口增长所产生的强劲需求，价格似乎更有可能趋于平稳而非下跌，并且将等待市场的下一轮上涨。

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