商业地产在光环的表象下

商业地产：在光环的表象下

购物中心、底商、商业街、Shopping Mall……日渐熟悉的商业形态与遍地而设的招商广告无不预示着近年来商业地产的火爆局面。 中国城市商业点建设管理联合会日前发布了对全国十多个大中城市的调查并指出，两三年后，商业地产可能将成为继住宅地产之后的又一个投诉热点。 那么，外表风光无限的商业地产在表象下究竟潜藏着什么？中国商业地产发展前景到底如何？日前，在由中国商业联合会主办，东达信国际展览（香港）承办的2004中国商业地产发展论坛上，寻到了答案的蛛丝马迹。 开发：投入热情高涨 根据国家统计局2003年统计快报显示，1—7月，全国商业营业用房新开工面积同比增长45.9%，而办公楼和商业营业用房的增幅均超过40%。7—12月，商业营业用房新开工面积和投资额增幅超过40%，是房地产分类物业中增幅最高的。2004年伊始，伴随零售业整体扩军，城市化进程的进一步加速，异业资本向地产业的挺进，众多开发商纷纷进军商业地产领域。 对于商业地产蓬勃发展之势，北京工商大学商业经济研究所所长陈及教授分析认为，究其“红火”原因大体有三方面：一是出于提升房地产开发效益的考虑；二是基于增加居住、商务环境价值的考虑；三是赖于投资经营性地产需求逐步增强。毫无疑问，前两种原因形成了商业地产的供给，后一种原因引发了商业地产的市场需求。 与住宅地产相对成熟与细化的产品结构相比，商业地产究竟分为几大派系？对此，中国城市商业点建设管理联合会会长荀培路介绍说，商业地产通常以开发销售为切入点分为三种类型。 其一，出售商铺产权、经营权，业内称之为“产权式商铺”。目前的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。 其二，出租。商业地产商以项目出租为主，通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态业种，形成自身经营特色，如万通、天意、西单明珠等。此外，地铁商铺和为数不少的人防工事也都基本采用出租形式。 其三，商家与地产商形成战略联盟，又称“订单地产”，典型代表即为“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际着名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工前，便已确定大部分面积租赁给这些国际商业大鳄。如此一来，作为开发方的万达集团通过租金方式获得了稳定的现金流，而精明的商家也节省了选址等机会成本，避免了新店建设方面的不菲投入。 市场：火爆背后潜藏危机 参加此次论坛，明显感觉到面对风头正盛的商业地产，与会者大都相当理性，不少业内人士感言，现阶段的商业地产在供应与需求上存在一定程度错位，更有甚者发出了“商业地产短期内会产生泡沫，其成败将影响房地产行业最终走向”的急呼。 对此，中国人民大学商学院教授博士生导师黄国雄坦言，商业地产目前存在四种倾向是值得关注的。 第一，形象大于需求。在商业房地产开发中，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，其结果导致超前开发，过度开发，有场无市。举例而论，现在全国在建及已立项的商业地产项目是240项，按已建成的54项共680万平方米的规模推算，每一个项目平均面积约13万平方米，240个就是3000万平方米。根据一般经验，每平方米商业面积实现8000元的年销售额可达到盈亏平衡，也是说每年必须有2400亿左右的总销售额才能持平不亏损。 第二，开发重于经营。即只注重前期开发，不注重后期经营。开发商圈地后即到银行贷款，拿到钱后便开工，建成后能租就租、能卖就卖，根本不考虑能不能经营，是否适合经营。 第三，速度快于效益。商业地产项目快上多上，但由于过度开发，超出市场需求，效益上不去，许多新建的商业街、购物中心都处于亏损经营状态。 第四，政府热情高于企业。政府行政干预过多，甚至用行政命令强迫现有企业往新建商业街、购物中心迁移或开分店。 荀培路则认为目前商业地产领域存在两大问题。 一、业态结构和点布局上的不合理。具体而言，表现在点布局上，东部多西部少，老城市多新城市少；在业态结构上，大型百货店过剩，新型业态发育缓慢；在店址的选择和经营定位上，有的开发商和经营者缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费。特别令人担忧的是大体量的Shopping Mall项目正在全国范围内上马，它们对小型商业企业杀伤力很大。 二、投诉将会集中在商业地产开发商和经营商对商铺投资商的承诺兑现上。商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。仅就商铺投资而言，回报期可分为前期投资回报和后期投资回报。商铺投资风险主要集中在投资前期，即“养铺阶段”，此时投资回报微乎其微。在市场的各方面因素发展成熟后，商铺优势才逐渐显现，这时跨入后期投资回报期，即“旺铺阶段”，才能保证投资者的收益稳定。这里要说明的是，开盘即为“旺铺”是很少见的，商业地产开发商高喊的“商铺投资回报率8%—10%”实际上指的是商铺的后期投资回报。 总之，我国商业地产刚刚兴起，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范，在这种情况下，商业地产投资项目前期风险是应该预见的。 据组委会提供的资料显示，目前世界发达国家的人均商业面积为1.2平方米，而在中国的主要城市中，上海的人均商业面积不足1平方米，杭州等城市仅有0.8平方米。欧洲的商铺交易量占整个房地产交易量的一半左右，而上海还不到20%。从总量上分析，我国商业地产的开发、商业点的投资前景是十分广阔的。 对于商业地产未来的勃勃生机，黄国雄教授也表示认同，并分析说，目前商业地产的商机基于三方面因素：其一，随着对WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市。其二，根据商务部、建设部有关规定的要求，城市商业点都要做出科学规划，以改变城市面貌、重视城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点。其三，是城市化步伐加快。我国目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，随着我国城市化水平的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点。以城建市，以市兴城，城市一体，协调发展，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。 黄国雄同时强调，商业地产欲获取最大商业利润，在用地选址时就一定要有科学发展观，既要研究和调查现有人口、生活水平与可支配的购买力，又要预测未来的发展前景和发展趋势。特别是要掌握城市发展的总体规划。其中特别要处理好规模与效益的关系，不是规模越大越好，一定规模一定效益，适度规模适度效益，最佳规模最佳效益，而过度规模必然会导致零效益或负效益。 此外，在开发建筑、设计时，要注重全面、整体与可持续的观点，注重商业设施与周围环境的有机结合，并坚持彰显自身特色，城市与城市之间要有区别。要有自己的卖点和亮点，不搞模式化、单一化。特色就是优势，特色就是竞争力，一个城市与另一个城市的区别不仅要在商品经营上有自己的特色，在建筑风格、外型塑造、内在布局上也需因地制宜，因“市”制宜，形成自己的特色。因此不仅要重视开发，也要重视经营；不仅重视建筑，也要重视设计，把商业用地共性与特性有机地结合起来。 荀培路则认为，商业地产的开发必须符合当地的商业点规划，同时，应建立符合中国国情的商业地产开发听证制度，采取定单式开发，这是国际通行的做法。