豪宅成上半年北京住宅新主角.鼓励

豪宅成上半年北京住宅新主角

2015年前5个月，北京销售豪宅项目共销售402套，远远高于去年同期的193套，成为决定市场的中坚气力。谁能称霸新战场成为人们关心的热点话题。但是，豪宅项目的操盘和营销战略与普通住宅存在很大差异，如何在同质化的竞争中脱颖而出需要智慧。

据统计，今年前5个月，北京取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套，预计年内还将有15个单价10万元以上的一等豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。中国指数研究院分析师白彦军认为，随着下半年豪宅项目入市，豪宅价格或将再次颠覆预判，当然随之而来的市场竞争也必将更加剧烈，这意味着下半年豪宅更难卖。

中指院分析师白彦军于《京城豪宅争锋 名家煮酒论剑》论坛中分享数据

探索：北京豪宅价格是不是已登顶？

今年前5个月，北京豪宅销售套数、面积和金额分别是去年同期的6.4倍、8.5倍和9.5倍。豪宅市场不仅销售速度加快，价格也在不断刷新。据了解，目前北京入市的新老豪宅项目中，如北京中粮瑞府预售审批通过的个别房源价格超过18万元/平方米，龙湖西宸原著也喊出了较高单价25万元/平方米的报价。

是何原因促进了北京市场豪宅量价齐升的局面？有业内专家分析认为，一方面，源于政策利好影响，加之股市风险已现，部分*人已逐渐进行资金转移，住宅尤其是高端住宅成为*的优选；另一方面则是由于新地皇诞生与昔日地皇入市的连环刺激，全面盘活北京豪宅市场。

更有 内在美 ：实现了男女受教育权利上的 平等 豪宅市场量价齐升，已然出现井喷之势，豪宅项目单价仿佛也在一路高歌猛进，欲探价格天花板。不过，就目前情况来看，很多所谓的豪宅项目，实际销售价格则与报价形成不小的差距，北京豪宅市场价格并未登顶。

数据分析显示，北京单价超过10万元的20余个豪宅项目中，实际销售价格超过10万元的项目少有。“一些豪宅虽然标榜其单价超过20万、30万、甚至50万，但是销售单价只有14万左右。“中国豪宅研究院院长朱晓红认为，北京目前还没有迎来房价的天花板时代。

中国豪宅研究院院长朱晓红在论坛中分享自己的见解

发现：群雄逐鹿 逐鹿“豪市”有宝贝

据机构数据统计显示，今年前5个月，北京市总价在3000万元以上的项目销售套数达到162套，逼近2014年全年的水平；而总价在5000万元以上的项目在前5月累计销售108套，创下2006年以来新高。

光鲜数据的背后自然是惨烈的市场竞争。众所周知,地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素。四项均能达到购房者满意，销量就能得到保障。

调查发现，由*品的堆砌而成的“豪宅”已无法满足购房者，今时*豪宅软实力是不是能满足客户需求才是豪宅比拼的*有力砝码。

根据客户需求去定制产品，和转达出前沿的生活理念，在营销环节才能独树一帜。房企在产品计划初期就要通过一些细节去充分发掘客群需求，在确保产品品质的同时，根据客 群需求去合理配置资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值。产品所有价值叠加所得的价值线与客户需求线无穷接近时，才能突破豪宅营销难题。

豪宅营销难已成业界共鸣，尤其在后期的营销环节。尤其是部份房企在豪宅领域缺少经验，还会面临着去哪寻觅客户和如何打开局面等问题。业内专家分析认为，线下渠道营销效果更加显著，但无论是圈层营销还是全民营销，都需要找到*客户和潜在客户的朋友。对此专家还建议，在做圈层营销时应当尝试创新的手段，比如通过商会、行业协会去寻找客户；多关注新富阶层、80后这部份客群对运动和健康的崇尚，多组织一些这些人感兴趣的活动，把他们引导到项目去，这都是值得鉴戒的营销方式。

观点：

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