今年沪经营性土地出让金118亿首现负增长资源

统计显示，2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1 6.7万平方米，同比2010年增长4.72%。其中住宅用地（包括普通商品房用地、商住用地及商住办用地）成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，商业用地（包括商业用地、商办用地及商服用地）成交面积 05.12万平方米，同比减少1.82%，保障房用地（包括动迁安置房用地及配套商品房用地）成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，住宅用地及商业用地成交面积百度回应对理财计划充满信心 业界看好百发均较去年有一定程度下降。

在成交面积同比增长的同时，土地出让金却出现了近年来首次负增长，统计显示，2011年上海经营性土地出让金共计118 .22亿元，同比2010年减少14.41%。其中住宅用地成交470.41亿元，同比减少 9.54%，商业用地成交500.8亿元，同比增长4.66%，保障房用地成交212.01亿元，同比增长68.27%。

统计显示，2007年上海土地出让金收入481.29亿元，2008年为 98.18亿元，2009年为104 亿元，2010年为1 82.51亿元，也就是说这是继2008年后上海土地出让金两年来首次出现负增长。

供应方面，2011年上海共推出经营性用地 08幅，共计1464万平方米，同比2010年增长12.79%，其中2011年有27幅土地因出让终止而未能使公司产能新增近100万千升实现成交，占比近1成。

“地王”价格缩水 平均楼板价下降超两成

在土地出让金缩水的同时，“地王”价格也出现大幅跳水。2010年上海总价“地王”为外滩国际金融服务中心（）地块，成交总价92.2亿元，而今年上海总价“地王”浦东新区浦东大道1550号地块成交总价45.18亿元，仅为外滩地王价格的5成。2010年成交总价TOP10地块共实现土地出让金收入440. 4亿元，而今年则为274.05亿元，土地出让金减少近4成。

总价地王价格缩水的同时，单价地王也在缩水。2011年上海单价地王为浦兴社区Y000902编制单元地块，楼板价21 62元/平，单价TOP10中仅此1幅地块楼板价超过20000元/平，其余9幅均低于该数字。而在2010年，上海单价地王楼板价高达5278 万/平，且TOP10中有 幅地块楼板价超过50000元/平，其余7幅地块楼板价也均超过20000元/平。

随着地王价格的缩水，今年上海成交土地的平均楼板价也在下降，上海搜房统计显示， 2010年上海经营性土地平均楼板价为7 0 元/平，2011年则为562 元/平，下降幅度为2 %。其中住宅用地下降幅度较大，2010年上海住宅用地平均楼板价为10668元/平，2011年降至6459元/平，降幅为 9.45%。

超6成地块底价成交 平均溢价率仅17.66%

在今年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超6成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。

溢价率的变化在住宅用地成交方面最为突出，上海搜房统计显示，2010年上海住宅用地平均溢价率为102%，而2011年这一数字仅为40.5%，下降幅度超过6成。

溢价率的下降充分反映出今年上海土地市场的不景气，上海搜房分析师张万雨表示，今年一季度上海土地成交还算活跃，多幅地块溢价率超过100%，溢价率TOP10地块中就有7幅是在一季度成交，其中5幅为住宅用地，且溢价率均超过100%，这也反映出开发商对后市仍比较看好。二季度，土地成交开始平淡，较高溢价率主要出现在商业用地上。

进入三季度，尤其是在四季度，土地成交显示是惨淡的行情，大量地块底价成交，住宅用地已难现高溢价，甚至频频出现因无人竞买而出让终止的现象，上海搜房统计显示，今年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，在这20幅地块中有14幅为住宅用地，其中不乏罗店新镇E地块、黄浦江沿岸E18单元（）地块及唐镇新市镇A-0 -11地块等优质宅地，在11月和12月上海土地市场已难见到住宅用地成交。

住宅用地量价齐跌 保障房用地激增

统计显示，2011年上海住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，成交金额共计470.41亿元，同比减少 9.54%，平均成交楼板价6459元/平，同比下降 9.45%，住宅用地呈现量价齐跌的态势。

在住宅用地成交减少的同时，保障房用地却出现了大幅增长，上海搜房统计显示，2011年上海保障房用地成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，成交金额212.01亿元，同比增长68.27%。

2011年年初，规土局公布今年上海住房用地供应计划，全年计划供地1200万平方米，而今年上海住房用地共成交10 1万平方米，未能完成供地计划。

对于今年上海住宅用地成交量的下降，上海搜房分析师张万雨表示，一者因楼市调控影响的逐步深入使得后市行情不明朗，开发商拿地热情下降，同时开发商的资金链也因调控影响而日趋紧张，对一些优质地块的竞拍“心有余而力不足”。其次，今年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。

房企分化 有人收缩战线有人蓄势抄底

在今年上海土地市场上，缺少了一些大型房企的身影，招保万金中，只有保利和万科分别有2幅和 幅土地进账，而在去年拿地的招商和金地则集体缺席，同时华侨城、新城地产、仁恒地产、九龙仓等在去年都有拿地的房企今年均未出手。本土房企绿地则逆势拿地，今年共有8幅土地进账，较去年增加了2幅。

在部分房企缺席土地市场的同时，一些房企却开始蓄势抄底，10月12日，中粮地产竞得南桥新城两幅宅地，11月1日凯德惠居竞得临港新城宅地，12月2 日，中铁置业竞得青浦区夏阳街道宅地。

分析师张万雨表示，虽然上海土地市场整体较为冷清，但拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可以进行土地储备，做长期的战略准备。且目前土地价格普遍不高，有些地块甚至出现价格缩水，如赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高记录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企确实是一个出手的好时机。