你不知道二手房可以这样买吗地漏

你不知道二手房可以这样买吗？

前两日有些火伴咨询，什么是评估价，什么是高评高贷？

怎么中介、按揭不是一家的吗？中介费不是全包的吗？

自己拿着流水去银行按揭不行吗？

等等等等。

呃，这不是人尽皆知的事吗？

我说了系统的楼市思维，阐述了深层逻辑，但没想到很多伙伴其实是很浅白的。他们往往还没买人生的第一套二手房，鉴于这部份火伴人数还不少，还不是太熟悉交易门路，为了照顾他们，那就来一篇通俗篇吧，算是月底加更，熟习的火伴可以直接跳过不阅了。

各位应该很清楚，房价的定义，其实它是多维的，浅层理解就是：成交价。买卖双方对此所认可的价格是不一致的，成交价格也是横看成岭侧成峰。而除买家和卖家认可的成交价格，还有银行体系认可的价格，评估公司认可的价格，税局体系认可的价格。这些价格，其实是完全可以不一致的，特别是三价并没合一的时候，你大可以成交的是一个价，银行评估公司体系一个价，税局的一个价。

那以广州来说，目前除极个别的特殊渠道可以做低税，同时做高评估价，一般而言，都是3价合一：成交价=评估价=税局价。

而以佛山而言，税局价、评估价可以不同，比如三山的税局价基本比成交价便宜5、6k。

我们以广州为例，通常来说，普通买房者，只会被动地做成交价=评估价，然后也是以这个成交价去申请银行贷款，去缴税。但是对淘笋者来说，更多是去寻觅品质潜力还不错，而且成交价和评估价甚至还能拉开一段距离的标的物。简单来说就是评估价 成交价，而一般评估价=税局价。

这就是所谓的高评高贷。

优点很明显，比如你实际成交价300w，但是你高评后的评估价为360w了。你本来要给的90w三成首付，因为银行以360w的评估价来批你七成贷款，可贷252w，那么就等于你实际首付为300w-252w=48w。比起90w的首付，你足足省了52w越南社区自发送行“父亲”弗雷泽。维州越南社区秘书长阮冯(Phong Nguyen。

而缺点也一样明显，税费要多给了。以个税1%、契税1%、增值附加税5.6%来说，要给360*7.6%=27.36w，比起原来的成交价300*7.6%=22.8w，要多给了4.56w。同时由于贷款数大了，月供数会变大了，对流水要求更高。

由于税费会提高，因此高评高贷一般不太合适未满两年的房子，也不太合适大豪宅盘。过5唯一的非豪宅房子最 佳。那末可能还会有问题，高评这样岂不是可以一步到位直接零首付，甚至负首付了？银行本身也有价格体系，会无理由相信评估公司的评估价吗？税局也一样，会无限制接受高评价吗？

答案自然是否定的，评估公司也不敢离谱过头，硬是把市场价3w的房子，拉成了6w，税局系统一样道理，内部不仅有最低评估价，也有最高警戒线，可以参考政府的市场签限价。评估公司内部评估价格是经多个价格参考而来的开云还在集团层面设立了一个15人的可持续发展部门，除了房子本身朝向、楼层、装修、景观是考量因素，还要考虑到土地增值、近期成交价、放盘价，乃至政府指点价，银行保守的参考价。胆子大的那就另当别论了。有高评，自然也有低评，所以某些想通过低评估价来避税的豪宅项目，也是需要熟悉的中介花很多心机的。

特别要强调的是，如果成交价本身就是低估的，一般出现在某些有特别缺点的低层北向房子，而正常评估价比成交价高是顺其自然的。这自然也算高评，而那些要硬性拉高的评估价就是另当别论了。所谓蛇有蛇洞鼠有鼠窝，中介们的作用就是为你控制风险，满足你需求，让交易顺利进行了。

下面就说说中介了。

房产交易中，各类中介是层出不同的。但基本分为3种：入户社保中介、房产中介、按揭中介。这三者可能是三合一，但是一般术业有专攻，各自专注做一块的。

入户社保中介，这个不用多介绍了，一般是负责你的购房资格的包装，同样明路上是各类入户渠道或者代买社保，暗道上包括各类婚票法判债务过户等等等等。

而房产中介就是我们最耳熟能详的中介小弟小妹了。他们的职责重点就是：全力找出放盘的房源（卖家），然后极力找到意向的客户（买家），费尽口舌，安排买卖双方成交，签订居间3方合同，那就基本落实中介费了。

细心的伙伴应该会留意到，居间合同之余，买卖双方还会签订一份签按揭合同。但一般签可以在中介门店电脑，或者房管所自助签点办理，所以如果不是交易双方私自成交的话，基本上都是由按揭中介负责的了，因此对买卖家而言，就等于跟按揭公司签订一份按揭合同。

是的，房产中介不同于按揭中介，这两者是独立存在的。

目前知名中介连锁的诸如*家*原*丰*房等等，基本上是包办按揭的，大品牌乃至也有自己门下按揭部门。你在他们门店签订了居间合同，接受了他们提出的1%-2.5%的中介费，但这里面是不包括按揭服务费的。一般来说，他们口中的中介费其实就是把房子撮合成交了+收房配合（到达这一步其实有没有他们也问题不大了）所应得的酬劳。而后续让你们签、银行批贷、房管过户等都是其他服务，这是要另外收费的，这就是按揭中介要做的事情了。

很多初次买二手房的买家们压根不会意识到这个问题。买家基本就是围绕着房产中介来提供资料，卖家也一样，这样虽然会比较方便，但是很多细节在房产交易者中就不容易施展开来了。要更加灵活的话，其中很些小门道，比如说，把房产中介和按揭中介两者分开来。

简言之，房产中介小哥你就负责撮合房子可以了，剩下的银行按揭不用你跟了。

撇开房产中介，其实现实交易中是不容易的。1这些知名中介门店不允许单子外流，2是为了防范某些中介业务员走私单，三是房产中介能享受按揭公司的返佣。常常这个按揭费用还需要1%-1.5%左右的服务费（包括返佣），这真是一笔非常坑爹的费用。

那了解到这个基本流程以后，各位也就知道了为何会有御用按揭的存在了。

那普通买房者，我们就不能愉快地买房了吗？固然不是的，对此，我们有一整套流程可以指导：

小白登场，必须要求房产小哥配合与房东谈判——几番讨价还价下来敲定了最终成交价——同时苦逼状征得了房东同意配合高评高贷——居间合同临签约一刻告知小哥中介费必须一个点，而且分三期支付（签约时+过户时+收房时）否则这房子不签了——中介小哥许诺后再告知必须要自己找按揭公司，房产中介必须无条件配合交易，否则这房子不太愿意签了——整个过程房东需参与得悉并理解，待中介咬牙许诺之后一并在居间合同上附上补充协议（这个过程必须他们老大同意避免纠纷）——然后签名居间合同交纳定金交纳中介费前期款项。

对某些大牌中介店，可能会存在店大欺客誓死不从的情况，但是一般牌子店，我们还是能按照以上步骤进行的。

自己去找按揭公司有诸多好处。不用受制于房产中介指定按揭，可以多家竞争，价格容易谈（一般远低于房产中介安排的按揭费用），高评高贷也可以更容易把控时间，特别是放款时间的控制。一般按揭公司分过户服务费+按揭费+评估费，正常能够评估到的稍微高点的评估价是不用加多少钱的。而要硬性拉高的，那就要看难度了。须知道，要同时过银行还有税局房管局的关卡，并不是那么容易的。

而这个时候，你就应当明白了，为什么会有中介的存在必要了。

比起你私人跑去找银行直接要按揭，直接找评估公司要评估价，总会有意无意地诸多不顺。那是因为，银行也是看人服务的。

如若你是一等大客，知名人士，当红企业家，自然会大红地毯欢迎，若你不过是普通老百姓，连银行紧急吸储时候你都不能助落井下石的，又试问银行怎么会为你这一单半单生意来回折腾呢。

最后，特别提示：按揭若要自己拿来做，这必须写在居间合同补充协议上。免得事后中介小哥反面不认数，然后不配合，继而恐吓房东，说按揭出意外了他们概不负责。一般房东都是普通的卖家，放卖房子给房产中介也原以为是房产中介一手包办，现在冷不防放出个“概不负责”这样的重磅炸弹，恐怕会给吓破胆，视你这个买家为洪涛猛兽。更何况你还需要房东配合高评高贷，这弄不好就搞砸了。

扫描下方二维码，关注作者公众号

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。声明：本媒体部分图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。