中骏黄朝阳的上海滩之战地漏

中骏黄朝阳的上海滩之战：要么许文强；要末阿力！

这个周六，泉州人黄朝阳来到上海滩，对着台下的朋友敞开心扉：有一年，他出趟远门；出门前，他想，这一趟如果能够赚到钱，就回家盖房，将女朋友娶回家；火车坐了5天5夜，跑到冰天雪地的东北……一切如愿以偿，经过自己的不懈奋斗，他娶回了心上人，有了自己的家。

▲黄朝阳打扮得象个新朗官

老婆孩子热炕头，这是隔壁老王的*人生。可惜黄朝阳不是隔壁老王，更不是许文强，要娶回《上海滩》的名媛冯程程。如果他是丁力，也就罢了，恰恰他还有另外一个身份，多家公司的上市公司主席。家长里短式的秀恩爱多少有点不合时宜。不合时宜的，还有他执掌下的中骏置业。

2017年，中骏置业的销售目标是280亿，包括合营和联营公司的销售事迹。将中骏的销售目标放在闽军阵营，我们就能看到些许端倪：2017年1—11月，

旭辉880亿；

泰禾712亿；

正荣618亿；

融信590亿；

融侨466亿；

福晟347亿……

将时针回拔，7年前，中骏置业上市，同年泰禾上市，旭辉2年后上市。

没有比较，就没有伤害。表面上看，黄朝阳什么都没有做错。如果非要追责，错就错在同时代的小火伴们太猛。数字的落后，意味房企生存环境的更加艰苦，甚至出局。

2017年岁末，一张图片震惊所有人，名不见经传的中梁地产、蓝光发展已挤进行业30强；祥生地产、福晟集团、新力地产、俊发地产挤时前50强；从来没有听说过的海伦堡地产、联发集团也挤进前100名。成立已有21年的中骏置业，却已疲态尽显，让人痛惜不已。

▲黑马凶悍

缘由在哪里?

如果从财务各项比率来看，中骏置业堪称*，高毛利，负债控制很好，布局很好。

这不禁让人想到诺基亚CEO说过的一句话：我们并没有做错甚么，但不知为什么，我们输了。听说，这位CEO说完后，连同他在内的几十名诺基亚高管不由潸然泪下。正如中骏置业的财报数字小而美，诺基亚质量一直是*牛的——苹果掉在地上，屏幕碎了；诺基亚掉在地上，地板坏了；苹果活了，诺基亚死了。

中骏的财务总监说，2017年上半年，穆迪提升评级展望为“稳定”，确认公司B1的信用评级；标普也提升展望为“正面”，确认公司B级的信誉评级。公司这么小，以评级为导向，不仅仅是自缚手脚，而且是自杀行动。鬼佬的钱，不好借，更不好花。最少在这个阶段，完全没有举外债的必要。

在上半年的财报上，有这样一句话：财务费用增加53.6%，至2.03亿元，财务费用的产生主要是由于若干资金并未用于项目开发事实就是，故该等融资本钱不能资本化。

什么意思?借了一堆钱，揣在兜里，然后给他人生息，完全是散财童子活雷锋。活雷锋并不好当，借钱不仅要还钱，还有其它的约束条件 。上半年，中骏借了一笔钱，付出的代价是：

1.黄氏家庭必须继续为本公司**股东；

2.黄氏家庭必须要能控制上市公司；

3.黄氏家族要有一个人继续担负本公司董事会主席。

看到这一点，你就能明白黄朝阳为何近期屡屡增持股票。而且，束缚的条件肯定不止这些，还会有对负债率的具体数字要求，乃至包括联营和合营公司的管控。通常情况下，这是海外发债的必定附带条款，也是一把双刃剑。

一个小公司，干嘛去海外发债，自捆发展手脚?看不明白的还有，库存美金大幅增加，去年上半年是0.54亿美元；今年上半年激增至20亿美元。一个以国内开发为主的房企，海外也没有业务，在账面上趴着20多亿美元，这是搞甚么嘛?

▲拿了一堆钱，黄朝阳揣在裤兜里

房企的命脉在于拿地、并购。上半年中骏仅仅新增14个项目，弹药花费143.03亿，一半是并购项目。换句话说，拿钱买不着地，找不到项目，成为中骏*的障碍。我们接着来看中骏拿地的标准：二线城市、一线外溢城市、热点二线城市的外溢城市。请注意拿地城市的先后顺序，黄朝阳仍然没有错。谁错了，鬼才知道！

但有一个事实可以看到：堂堂一家上市房企，上半年仅有4个新项目动工（北京的西山天璟、上海的天龙、天津的雍景府和云景台），总计69.6万平方米；下半年唯一9个项目动工，建筑面积约为172万平米。计划推10盘，供货面积170万平米。

▲拿地五指张开，不如一个拳头打人

这意味着甚么?项目太少，财报腾挪空间太少，销售事迹和利润表现就会出现过山车行情，忽高忽低。且不说难以烫平经济大小周期，市场好的时候就会出现无货可卖；市场不好，业绩立马变脸。

要知道，中骏是一家以财报好看为荣的公司。这是它做事逻辑的出发点，也是傲人之处。但是当然也舍不得千辛万苦打拼回来的财富因一时不慎被人爆掉。在烈焰中，存货和供货的青黄不接，直接导致公司逻辑的塌方式灾害，完全是不能承受之重。

我们来看这句话：上半年交付的物业销售收入是79.71亿，同比增加42.3%；交付的物业面积却同比减少25.2%；物业销售价格同比增长90%。

知道这意味着什么吗?持续开发出现断档，交付物业减少，仅仅受益于房价大涨，收入增加。如果交付物业持续减少，房价大涨带来的收入增加，又能保持几何?

其实，财务危机的变脸已显现。上半年的财报有一句话：核心净利润由2016年上半年的12.3%增到1个点至2017年上半年的13.3%。要联系下面这句话来看：上半年累计合同销售额、合同销售面积同比增加30.7%、15.8%，销售均价上升12.8%。

如果中骏处在扩张状态，利润率下滑是常态。有限扩大，存量红利大幅释放，核心净利润的表现有限，就不能不让人担心了。

更让人担心的是，中骏未老先衰，花架动作颇多，讲求实惠甚少。如果将它的财报和对外公然讲话拿出来，全都是正确的空话，少实招、狠招。比如说发展策略，讲区域、讲土地储备、讲产品线、讲城市布局、讲财务，完全符合主流语境，颇有章法。但是，一句话就能把所有的讲话颠覆：2017年暂时减少在一线和热点城市拿地。请注意，这种话居然在年报里明目张胆地喊出来，完全是丧失进取心的表现。

迟到的青春是持久的青春；没有青春的中骏，已提前进入暮年。上海滩就像一个女人，永久只爱着战士。不满足老婆孩子热炕头的黄朝阳，在上海滩，要末许文强，要么阿力!他会选择做谁?上海滩会给他更多的选择吗?

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